De huurperiode

De wettelijke standaardtermijn (vijf + vijf jaar)
Een winkelpand wordt normaliter verhuurd voor een periode van tien jaar. Volgens de wetgever heeft de ondernemer tien jaar nodig om zijn investeringen terug te verdienen. In de huurovereenkomst is deze periode opgedeeld in twee termijnen van vijf jaar. Zeggen beide partijen of een der partijen de overeenkomst na vijf jaar niet op, dan wordt de overeenkomst automatisch met nog eens vijf jaar verlengd (optierecht).
Wordt de overeenkomst na tien jaar niet opgezegd door één van de partijen, dan gaat deze over in een overeenkomst voor onbepaalde tijd, tenzij dit anders in de huurovereenkomst is vastgelegd. Dit systeem van vijf + vijf jaar geldt in principe altijd, behalve als huurder en verhuurder een eerste termijn overeenkomen van twee jaar of minder. Bovendien kunnen zowel de huurder als de verhuurder een verzoek bij de rechter indienen voor een van de wet afwijkende termijn.

Korte termijn contracten
Het is ook mogelijk een één- of tweejarig contract af te sluiten, welke van rechtswege eindigen. Met name startende ondernemers die eerst de resultaten van hun bedrijf af willen wachten, maken hier gebruik van. Indien het gebruik langer is dan twee jaar dan wordt de overeenkomst automatisch verlengd tot vijf jaar in totaal (dus de reeds verstreken twee jaar komen daarop in mindering).

Opzegging en verlenging van de huur
Afhankelijk van het reilen en zeilen van uw zaak kunt u beslissen om uw huurcontract te verlengen of op te zeggen. U heeft als huurder veel rechten, maar ook de verhuurder kan besluiten om het huurcontract te beëindigen. In beide gevallen gelden andere regels en ook het moment van opzeggen speelt een rol. Van belang is te weten dat er in principe altijd een opzegtermijn van twaalf maanden geldt (tenzij de wederpartij akkoord gaat met een kortere opzegtermijn). U moet dus een jaar vooruit denken.

Opzeggen gedurende de eerste periode van vijf jaar
Hoewel de wet na vijf jaar een automatische verlenging met vijf jaar voorschrijft, kunnen zowel de huurder als de verhuurder tegen het eind van de eerste vijf jaar de huur opzeggen. Zij moeten dit twaalf maanden vóór het einde van de looptijd doen per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Beëindiging van de huurovereenkomst vóór dit tijdstip is niet mogelijk, tenzij huurder en verhuurder het samen eens kunnen worden.
Wanneer de huurder met inachtneming van de opzegtermijn van twaalf maanden op de voorgeschreven wijze de huurovereenkomst opzegt, dan eindigt de huur altijd.
Indien de verhuurder de huurovereenkomst op wil zeggen dan is deze verplicht een opzeggingsbrief te sturen met daarin de reden van opzegging; anders is de opzegging nietig.

Gaat de huurder akkoord met de opzegging, dan eindigt de huur na het verstrijken van de lopende periode. Gaat de huurder niet akkoord dan moet de verhuurder zich tot de Kantonrechter wenden met het verzoek de huurovereenkomst te beëindigen. De huurovereenkomst blijft bestaan tot de rechter over het verzoek heeft beslist. De Kantonrechter kan het verzoek van de verhuurder de huurovereenkomst te beëindigen tegen het einde van de eerste vijf jaar slechts in twee gevallen toewijzen, maar hoeft dit niet te doen:

• als de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen;
• als de verhuurder aannemelijk kan maken dat hij, zijn echtgenote of kinderen het gehuurde pand zelf dringend en duurzaam nodig hebben.

 
In deze gevallen kan het voorkomen dat de verhuurder aan de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moet betalen. In alle andere gevallen wordt het verzoek door de Kantonrechter afgewezen en loopt de huurovereenkomst door voor een periode van vijf jaar. Van belang is dus te weten dat alleen de Kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst kan uitspreken. Laat u nimmer bedreigen of imponeren door de verhuurder en schakel tijdig de NSO in.

Opzeggen na vijf + vijf jaar (tien jaar)
Na het aflopen van de tweede periode van vijf jaar, na tien jaar dus, heeft de verhuurder meer mogelijkheden om op te zeggen, want de termijnbescherming is uitgewerkt. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen de huur opzeggen. Hiervoor gelden dezelfde eisen als bij opzegging aan het eind van de eerste vijf jaar.
Is de huurder het niet eens met de huuropzegging door de verhuurder dan moeten huurder en verhuurder wederom de gang naar de Kantonrechter maken.

In een aantal gevallen moet de Kantonrechter het verzoek van de verhuurder toewijzen:

• als de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen;
• als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenote of kinderen het pand zelf dringend duurzaam nodig hebben;
• als de verhuurder (bijvoorbeeld gemeente) een bestemming wil verwezenlijken, die volgens een geldend bestemmingsplan op het bedrijfspand ligt;
• als de huurder niet instemt met een redelijk aanbod voor een nieuwe overeenkomst (zolang dit geen wijziging van de huurprijs betreft).
• Daarnaast kan de Kantonrechter de vordering tot beëindiging toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, bij verlenging van de huurovereenkomst.