Overdracht en onderhuur

Koop breekt geen huur
Indien de verhuurder het pand verkoopt aan iemand anders, blijft in principe de huurovereenkomst zoals deze was afgesloten van kracht; de verkrijger van het pand wordt gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst die onmiddelijk verband houden met het doen hebben van het gebruikt van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Ook de huurder kan zijn bedrijf niet zomaar overdragen of verkopen aan een ander. In beginsel gaat het om overdracht van het door de huurder uitgeoefende bedrijf. Dus alvorens over te gaan tot verkoop van uw bedrijf dient u altijd aan de verhuurder een zogenaamde schriftelijke 'indeplaatsstelling' te vragen.

Indeplaatsstelling
Het is bij wet verboden om in de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen een beding op te nemen dat indeplaatsstelling onmogelijk maakt. Maar niet alle verhuurders werken zondermeer mee aan overdracht van de huurovereenkomst. Soms vragen zij hiervoor een financiële vergoeding. Dat kan bijvoorbeeld een percentage van de goodwill zijn of verhuurder wenst van de gelegenheid gebruik te maken om de huurprijs voor de nieuwe huurder tussentijds te verhogen. Dit is niet wettelijk geregeld en is dus niet verplicht.
Als de verhuurder een indeplaatsstelling weigert kan de huurder de rechter een machtiging vragen om een ander in zijn plaats te laten stellen. De rechter zal de indeplaatsstelling alleen toewijzen indien de oude huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht. Belangrijke voorwaarde is in ieder geval dat de nieuwe huurder voldoende waarborgen moet bieden voor een volledige nakoming van de overeenkomst.
Gaat de rechter akkoord, dan neemt de nieuwe huurder de huurovereenkomst onverkort over. Dit houdt ook in dat de huurovereenkomst nog slechts loopt voor de resterende termijn van de overeenkomst. Er is dus geen sprake van een nieuwe vijf + vijf termijn.

Onderhuur
Onderhuur is in beginsel toegestaan, tenzij de huurder kan aannemen dat de verhuurder hiertegen redelijke bezwaren zou hebben of dit contractueel is uitgesloten. Vaak is bedongen dat de huurder schriftelijke toestemming nodig heeft van de verhuurder. De onderhuurder doet alleen zaken met de hoofdhuurder, en niet met de verhuurder. De hoofdhuurder blijft ook verantwoordelijk voor het betalen van de huur. Voor het onderhuurcontract gelden dezelfde wettelijke regels als voor een gewone huurovereenkomst. De onderhuurder heeft echter minder controle over de huurperiode van het pand, want het einde van de hoofdhuurovereenkomst heeft uiteindelijk tot gevolg dat ook de onderhuurovereenkomst eindigt. Het is daarom raadzaam de looptijd van de hoofd- en de onderhuurovereenkomst op elkaar af te stemmen.